Factura electrónica para alquiler en RD: guía completa antes del 15 de mayo 2026

Si alquilas una propiedad en República Dominicana, el 15 de mayo de 2026 es una fecha que no puedes ignorar. A partir de ese día, todos los contribuyentes clasificados como pequeños, micro o no clasificados deben emitir sus comprobantes fiscales de forma electrónica. Si recibes ingresos por alquiler y emites comprobantes, esto te incluye.

Esta guía te explica paso a paso qué significa la facturación electrónica para ti como propietario, qué necesitas hacer, y cómo prepararte sin complicaciones.

¿Qué es la facturación electrónica (e-CF)?

La facturación electrónica, conocida como e-CF (comprobante fiscal electrónico), reemplaza los comprobantes fiscales en papel que has usado hasta ahora. En lugar de imprimir y entregar una factura física, emites un documento digital con validez legal que se transmite directamente a la DGII.

La Ley 32-23, promulgada el 16 de mayo de 2023, estableció este cambio para todos los contribuyentes del país. La implementación se hizo por etapas:

Grandes contribuyentes nacionales: desde enero-mayo 2024
Grandes contribuyentes locales y medianos: desde noviembre 2025 (prórroga de 6 meses concedida por la DGII)
Pequeños, micro y no clasificados: hasta el 15 de mayo de 2026

Esta última categoría es donde cae la mayoría de los propietarios que alquilan viviendas. El plazo ya venció para las empresas grandes. Ahora te toca a ti.

¿Te afecta como propietario que alquila?

Sí, si emites comprobantes fiscales por tus ingresos de alquiler. La Ley 32-23 aplica a todas las personas físicas y jurídicas que realizan ventas o prestan servicios que requieren documentación fiscal. No hay un umbral mínimo de ingresos: si facturas, debes migrar a e-CF.

Situaciones comunes para propietarios

Si alquilas a una empresa (persona jurídica): Tu inquilino corporativo te retiene el 10% de ISR y necesita un comprobante fiscal de crédito (e-CF tipo 31) de tu parte. Después del 15 de mayo de 2026, ese comprobante debe ser electrónico.

Si alquilas a una persona física: Si actualmente emites comprobantes de consumo final (tipo 32) por tus alquileres, también debes migrar al formato electrónico. Si no emites ningún comprobante porque tu inquilino es una persona física y no lo solicita, consulta con la DGII o tu contador sobre tu caso específico, ya que las obligaciones pueden variar según tu situación tributaria.

Si tienes varios inquilinos o propiedades: Cada factura que emitas debe ser electrónica. El Facturador Gratuito de la DGII permite hasta 150 facturas mensuales, suficiente para la mayoría de los propietarios individuales.

El Facturador Gratuito: tu herramienta principal

La DGII puso a disposición una herramienta gratuita para emitir e-CF sin necesidad de comprar software: el Facturador Gratuito, disponible en fg.dgii.gov.do.

¿Qué puedes hacer con el Facturador Gratuito?

Emitir hasta 150 comprobantes electrónicos por mes
Generar e-CF de tipo 31 (crédito fiscal), 32 (consumo final), 33 (notas de débito), 34 (notas de crédito) y otros
Enviar los comprobantes directamente a la DGII
Consultar y descargar tus comprobantes emitidos

Requisitos para usar el Facturador Gratuito

RNC activo: debes estar registrado como contribuyente en la DGII
Credenciales de la Oficina Virtual (OFV): tu usuario y contraseña de dgii.gov.do
Dispositivo de seguridad: puede ser un Token físico, SoftToken (aplicación móvil), o tarjeta de códigos de la DGII
Certificado digital: la DGII ha emitido más de 30,000 certificados digitales gratuitos con validez de un año para usuarios del Facturador Gratuito
Estar al día con tus obligaciones fiscales: la DGII verifica tu estado de cumplimiento

¿Cómo registrarte?

Accede a la Oficina Virtual de la DGII (ofv.dgii.gov.do)
Solicita tu certificado digital gratuito si no lo tienes
Activa tu acceso al Facturador Gratuito
Configura tus datos fiscales (nombre, RNC, dirección, actividad económica)
Emite tu primer e-CF de prueba para verificar que todo funciona

La DGII publicó un instructivo detallado con el paso a paso para usar la herramienta.

¿Qué datos necesitas tener listos?

Antes de emitir tu primera factura electrónica de alquiler, asegúrate de tener organizada esta información:

Sobre tu inquilino

RNC o cédula del inquilino
Nombre o razón social completo
Dirección fiscal
Si es persona jurídica: confirma que su RNC esté activo en la DGII

Sobre el alquiler

Monto mensual del alquiler (en pesos dominicanos)
Tipo de comprobante: crédito fiscal (31) si tu inquilino es empresa, o consumo final (32) si es persona física
ITBIS: 18% si el alquiler es comercial o de corto plazo. Exento si es alquiler residencial de largo plazo
Secuencia de NCF: asegúrate de que tu secuencia de comprobantes esté actualizada y activa

Sobre la retención de ISR

Si tu inquilino es una persona jurídica (empresa), te retiene el 10% del monto del alquiler como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta. Esto no es un impuesto adicional: es un adelanto que se acredita en tu declaración anual (IR-1).

Dato importante: muchos propietarios con un solo alquiler terminan pagando de más con la retención del 10%, porque su ingreso total puede caer en un tramo impositivo más bajo de la escala progresiva del ISR (0%, 15%, 20% o 25%). En tu declaración anual puedes solicitar la diferencia como crédito.

Errores comunes que debes evitar

1. Esperar a última hora

El proceso de registro, obtención del certificado digital y configuración del Facturador Gratuito toma tiempo. Si esperas a mayo para empezar, podrías encontrar demoras en la DGII por la alta demanda. Empieza ahora.

2. No tener tu dispositivo de seguridad

Sin Token, SoftToken o tarjeta de códigos no puedes acceder al Facturador Gratuito. Si no tienes uno, solicítalo en la DGII o descarga la aplicación SoftToken DGII desde la tienda de tu teléfono.

3. Usar el tipo de comprobante incorrecto

e-CF tipo 31 (crédito fiscal): cuando tu inquilino es empresa y necesita el comprobante para deducir el gasto
e-CF tipo 32 (consumo final): cuando tu inquilino es persona física
Usar el tipo incorrecto puede causar rechazos o inconsistencias en tus reportes fiscales

4. Olvidar el ITBIS en alquileres comerciales

El alquiler residencial de largo plazo está exento de ITBIS. Pero si alquilas un local comercial, un espacio de oficina o un alquiler de corto plazo, debes incluir el 18% de ITBIS en tu factura.

5. No verificar los datos del inquilino

Un RNC inválido o datos incorrectos causarán que la DGII rechace tu e-CF. Verifica los datos de tu inquilino antes de facturar. Puedes consultar el RNC en la herramienta de consulta de la DGII.

Calendario: qué hacer antes del 15 de mayo

No tienes que hacerlo todo en un día. Aquí tienes un plan de acción semanal:

Ahora (marzo-abril):

Verifica que tu RNC esté activo y al día
Obtén o renueva tu dispositivo de seguridad (Token/SoftToken)
Solicita tu certificado digital gratuito en la Oficina Virtual
Organiza los datos de tus inquilinos (RNC, nombre, dirección)

Abril:

Accede al Facturador Gratuito y configura tus datos
Emite un e-CF de prueba
Familiarízate con los tipos de comprobante (31, 32)
Calcula si necesitas incluir ITBIS (comercial) o no (residencial)

Antes del 15 de mayo:

Emite tu primera factura electrónica real
Verifica que la DGII la recibió correctamente
Asegúrate de tener suficiente secuencia de NCF electrónica

¿Y si no llego a tiempo?

Solicita una extensión individual

La Ley 32-23 permite solicitar una extensión individual de hasta 6 meses para completar la implementación. Esta extensión no es automática: debes presentar una carta motivada ante la DGII junto con un cronograma de trabajo que demuestre tu plan de implementación.

¿Qué pasa si no cumples?

La Ley 32-23 establece sanciones para quienes no cumplan con la obligación de emitir comprobantes electrónicos. Estas incluyen:

Multas económicas medidas en salarios mínimos, según la gravedad de la infracción (artículos 26-29 de la Ley 32-23)
Suspensión temporal de la autorización de NCF, lo que efectivamente te impide facturar legalmente
Cierre temporal del establecimiento en casos graves

Las multas específicas varían según la categoría del contribuyente y la infracción. Para información precisa sobre los montos, consulta directamente con la DGII o tu asesor fiscal.

Lo más importante: no cumplir no solo implica multas. Sin la capacidad de emitir comprobantes fiscales, tus inquilinos corporativos no podrán deducir el gasto del alquiler, lo que podría afectar tu relación comercial con ellos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el Facturador Gratuito?

Nada. Es completamente gratuito y permite emitir hasta 150 comprobantes por mes. Para la mayoría de propietarios individuales, esto es más que suficiente.

¿Necesito comprar un software especial?

No necesariamente. El Facturador Gratuito de la DGII es suficiente para propietarios con pocos inquilinos. Si tienes un portafolio grande o quieres automatizar el proceso, existen soluciones de software que se conectan directamente con la DGII.

¿Necesito un contador para esto?

La facturación electrónica no reemplaza a tu contador. Si ya trabajas con uno, este proceso le resultará familiar. Si no tienes contador, el Facturador Gratuito está diseñado para que lo uses directamente, pero asegúrate de entender tus obligaciones fiscales (ISR, ITBIS, Formato 606).

¿DomiProp emite facturas electrónicas?

DomiProp actualmente no emite e-CF. Lo que DomiProp hace es organizar toda la información que necesitas antes de facturar: calcula tu ISR, organiza tus gastos deducibles para el Formato 606, genera contratos de alquiler conforme a la Ley 85-25 y te alerta sobre fechas límite de cumplimiento.

Piensa en DomiProp como el cerebro que sabe qué facturar, cuánto y a quién. El Facturador Gratuito es la herramienta que emite el documento.

¿Qué pasa con mis contratos de alquiler existentes?

La facturación electrónica no cambia los términos de tus contratos. Simplemente cambia el formato en que emites los comprobantes fiscales. Tus contratos, montos y condiciones siguen igual.

Recursos oficiales

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal ni fiscal. Para tu situación específica, consulta con un profesional tributario o directamente con la DGII. Información vigente al 22 de marzo de 2026.